الرقابة المالية تحذر عملاء المطورين العقاريين من «حوالة الحق» وتطالب بمراجعة العقود

كتبت/شهد ابراهيم 

أهابت الهيئة العامة للرقابة المالية بجمهور المتعاملين مع شركات التطوير العقاري، خاصة الراغبين في شراء العقارات والوحدات السكنية بنظام السداد على أقساط، بضرورة مراجعة جميع البنود التعاقدية بدقة قبل الموافقة والتوقيع على عقود الشراء، مع إيلاء اهتمام خاص للبنود المتعلقة بـ**«حوالة الحق»**.

وأكدت الهيئة أن مراجعة العقود تأتي في ضوء رصدها عددًا من الوقائع التي تعكس عدم انتباه بعض المتعاقدين إلى البنود التي تسمح للمطور العقاري بإحالة حقوقه المالية الناشئة عن عقد البيع إلى جهات أخرى، ومن بينها شركات التمويل العقاري.

الرقابة المالية توضح مخاطر «حوالة الحق»

أوضحت الهيئة العامة للرقابة المالية، في إطار دورها الرقابي والتنظيمي على أنشطة التمويل غير المصرفي وحماية حقوق المتعاملين وفحص الشكاوى المقدمة منهم، أن أغلب عقود المطورين العقاريين خلال الفترة الحالية تتضمن بنودًا تمنح المطور الحق في حوالة كامل العقد المبرم مع المشتري أو إحالة الحقوق المالية الناشئة عن العقد إلى أي جهة أخرى.

وقد يترتب على هذه البنود إحالة الحقوق المالية إلى إحدى شركات التمويل العقاري، وهو ما يؤدي إلى انتقال العلاقة التمويلية الخاصة بالمشتري من المطور العقاري إلى شركة التمويل العقاري.

إخطار المشتري بتفاصيل الحوالة

شددت الهيئة على أنه في حال قيام المطور العقاري بإحالة حقوقه إلى شركة تمويل عقاري، فإن المطور وشركة التمويل العقاري يلتزمان بإخطار المشتري بموضوع الحوالة.

ويشمل الإخطار توضيح آلية سداد الأقساط المتبقية من ثمن العقار أو الوحدة السكنية المباعة، بما يضمن معرفة المشتري بالجهة التي أصبحت صاحبة الحق في تحصيل الأقساط وبالإجراءات المطلوبة للسداد.

وتأتي هذه التوجيهات بهدف تعزيز الشفافية في التعاملات العقارية والتمويلية، وحماية المتعاملين من أي التباس بشأن التزاماتهم المالية أو الجهة المستحقة للأقساط.

المادة 305 من القانون المدني تنظم «حوالة الحق»

أشارت الهيئة إلى أن حوالة الحق تتم وفقًا لأحكام المادة 305 من القانون المدني، والتي تنظم نفاذ الحوالة في مواجهة المدين والغير.

وتنص المادة على أن الحوالة لا تكون نافذة قبل المدين أو قبل الغير إلا إذا قبلها المدين أو أعلن بها، مع اشتراط ثبوت تاريخ القبول في حالة نفاذها قبل الغير بقبول المدين.

وبالتالي، فإن إخطار المشتري بالحوالة يمثل جانبًا مهمًا من إجراءات التعامل مع انتقال الحقوق المالية الناشئة عن عقد شراء الوحدة.

شركات التمويل العقاري مطالبة بالإقرار الشهري عن المديونيات

وفي جانب آخر، أكدت الهيئة أن شركات التمويل العقاري، باعتبارها من جهات منح الائتمان، ملتزمة بتعليمات الهيئة العامة للرقابة المالية والبنك المركزي المصري بشأن الضوابط الخاصة بالإقرار عن المراكز الائتمانية لعملاء البنوك وجميع جهات منح الائتمان.

وبموجب هذه الضوابط، يتعين على شركة التمويل العقاري الإقرار بشكل شهري عن أرصدة المديونية المستحقة على عملائها لدى شركة الاستعلام الائتماني I-Score.

ظهور المديونية لدى جهات منح الائتمان

أوضحت الهيئة أن قيام شركة التمويل العقاري بالإقرار عن المديونية المستحقة على العميل لدى «I-Score» يترتب عليه ظهور هذه المديونية ضمن البيانات الائتمانية للعميل لدى جهات منح الائتمان.

ويعني ذلك أن المديونية المرتبطة بشراء الوحدة العقارية قد تظهر ضمن المركز الائتماني للمشتري لدى الجهات المختلفة التي تستعلم عن سجله الائتماني، وفقًا للقواعد والضوابط المنظمة.

الرقابة المالية تدعو المشترين لمراجعة العقود قبل التوقيع

ودعت الهيئة العامة للرقابة المالية المتعاملين مع شركات التطوير العقاري إلى عدم الاكتفاء بمراجعة قيمة الوحدة ونظام السداد، وإنما ضرورة قراءة جميع البنود التعاقدية وفهم الآثار المترتبة عليها قبل توقيع العقد.

وأكدت أهمية الانتباه بشكل خاص إلى البنود التي تمنح المطور العقاري حق إحالة العقد أو الحقوق المالية الناشئة عنه إلى جهة أخرى، خاصة شركات التمويل العقاري.

وتستهدف هذه التوعية حماية حقوق المشترين وتعزيز قدرتهم على اتخاذ قرارات مالية واعية، لا سيما في ظل انتشار أنظمة البيع بالتقسيط والتمويل المرتبطة بشراء الوحدات العقارية.

حماية حقوق المتعاملين أولوية رقابية

تأتي تحذيرات الهيئة في إطار اختصاصها الرقابي والتنظيمي على أنشطة التمويل غير المصرفي، وحرصها على حماية حقوق المتعاملين ورفع مستوى الوعي بالالتزامات القانونية والمالية المرتبطة بالعقود.

كما تعكس أهمية تعزيز الشفافية بين المطورين العقاريين وشركات التمويل والمشترين، بما يضمن وضوح العلاقة التعاقدية وآليات سداد المديونيات، ويحد من النزاعات الناتجة عن عدم معرفة المشتري بتغير الجهة صاحبة الحق في تحصيل الأقساط.